工料測量專業

您選擇研讀工料測量QS真有遠見!
立法會極度需要工料測量專業人才,為監察政府工務工程的合約安排和支撥提供專業分析。我當上立法會議員8個多月,財委會絕大部份審議的都與工務工程和工料測量有關,內容非常艱深,文件浩如煙海,中間大量重要資料缺失,需要從蛛絲馬跡中尋找線索,非相關專業人士根本無從入手,譬如以下字母湯森林,誰有興趣與之交歡? (10 essay questions for preparing your exam)
1。NEC v GCC v MTRC’s
2。Fixed Price Lump Sum v Target Cost v Fluctuation Clause
3。Pain Share / Gain Share v Milestone Payment v Interim Payment
4。DBO v DBFO v BOT (govt’s consultant said DBO has nothing to do with financing!)
5。Pre Approval Tender Award v Synchronous Bidding v Novation v Quantum Meruit
6。VO = Claims? (govt official said!)
7。Force Majeure & EOT
8。why less overbudget before 1997 but almost all megaprojects are overbudget now?
9。3 level of project management: govt engaged wkcd to pay a consultant $29.5m to prepare a tender document, which the govt would have to pay $60m to engage wkcd and to pay $22m to a consultant for project management! (no conflict of interests?)
10。internal virement of funds from one subhead to another subhead v external virement of funds from one project to another

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眾城:城市樹木,不是負擔,是大眾財富

眾城 |姚松炎、鄧婉雯 16.10.17

月前的兩次颱風,吹倒了城中不少大樹,令人痛心之餘,其實亦令市民的資產受到損失。其中有很多大樹是連根翻倒,而非折斷,反映城市種植的政策出了問題。但市民未必太關心城中樹木是否健康成長,大家甚至不察覺在你附近的樹木正在慢慢消失!

風後連根吹倒的大樹。作者拍攝

生於香港這個石屎森林,從小我們就很少接觸大自然。隨著新式樓宇發展,地鐵站駁通商場,從商場可以直達家門,我們每天都困在室內,與大自然零接觸。大家不禁問,城市樹木對於現代人到底有什麼價值?是一點裝飾?還是一處景點?抑或是「山系少女」Instagram才會看到的打卡聖地?

可能因為少接觸,不了解,然後慢慢變成抗拒、害怕。坐過草地、或碰過植物後,我們都習慣說「掂完植物要洗手」。樹上掉下來的小昆蟲,我們會大驚小怪。樹上的果實成熟了,掉下來,我們會要求清潔工人盡快清理。我們是從何時開始變得害怕植物,害怕昆蟲?

當大家看不見生長在城中的植物能為我們遮風擋雨、遮蔭降温,每分每刻為我們淨化空氣,阻隔灰塵,為充斥著廢氣的馬路旁帶來一點點清新空氣,大家都忽略了樹木其實是我們的寶貴資產,可能因為近年有樹木倒塌意外,大家便把城中樹木視為風險。

我們對城市植林的理解似乎僅停留於裝飾、美觀的層面,「綠化」就好像隨便為石屎森林添上一點綠就好了。結果,我們沒有花心思設計城市園境,隨便以最簡便、廉宜的方式「擺放樹木」,引致不少錯配——品㮔錯配、空間錯配、時間錯配。香港市區常見由外國引入的寥寥幾種樹種,卻沒見香港本地品種的植物;狹窄的馬路旁卻長出百年大樹,然後往往因根部空間不足以承托重量,而被強風吹倒:管理者不謹慎修剪樹冠,令樹木感染細菌。這一切都反映我們並沒有重視這些生命,只當它們是可有可無的裝飾品而已。

樹木病

和人一樣,樹木也會病,近年提及比較多的有褐根病(brown root rot disease),是指樹木受真菌感染。此病菌會迅速損害樹木的健康和結構,令樹木倒塌。最可怕的是褐根病可說是樹木傳染病,可經由根部接觸、受污染的泥土、地面及地下水,甚至通過空氣傳播至其他樹。

最近跟一位園境師朋友談起,才得知原來九龍公園和香港公園都有古樹經已受褐根病感染,情況嚴重。我們問:「最壞情況會怎樣?」他遲疑了一會回答:「如果不及時處理,病菌蔓延會令整個公園的樹木都被感染,然後我們得把所有植物連根拔起,將泥土焚燒,以徹底消除病菌。」

大家可能不太關心一兩棵樹木的健康,但應不會漠視兩個市區最大的公園變成一片荒地的危機。正街四棵石牆樹被斬,我們也會提出控訴,大家怎能不為整個公園樹木的可能離逝而感到悲傷?

九龍公園樹木分佈位置,黑色圓圈為受褐根病感染樹木。資料來源:政府樹木登記冊

種植規劃,尋回連繫

事實上,香港政府並沒有重視城市的種植規劃。似乎只需要在城中增種樹木,就是綠色城市,便不須要講求健康、安全和生態平衡。把城中樹木視為裝飾的結果並不單是多少棵樹會死亡那麼簡單,而是政策失誤的結果最終需由市民承擔惡果。全球暖化令自然災害加劇,「天鴿」颱風讓港人當頭捧喝。然而,每次有颱風煞到,我們會驚醒一下,意識到環保的重要性,會刻意少拿幾個膠袋,少叫一碗牛肉飯。可惜風災過後不久又打回原形。樹木的價值正正在於吸收二氧化碳,避免全球暖化加劇,我們又怎能漠視城中樹木的健康?

對於整個城市的園境藍圖,似乎大眾沒有太大期望。我們看見颱風塌樹會大叫「政府處理不善」,卻對於那些仍屹立在路旁,每天單靠石屎路上淺薄的「土壤」偷生的大樹沒有半點關懷。要達至城市和樹木和諧共存,我們必須要求城市設計者製定更完善的樹木管理和園境設計方案,方可減低城市發展對環境的破壞,達至可持續發展 。

樹木本身不單是城市生態系統構成的重要部份,樹木與樹木之間其實亦有相互依存的連繫,德國著名林務專家 彼得.渥雷本(Peter Wohlleben)2015年的名著:The Hidden Life of Trees: What They Feel, How They Communicate,道出樹木之間的溝通渠道,及與生態系統之間的相互共生。香港的城市種植政策反而妄顧生態系統,把樹木看成是獨立存在的裝飾品,這不但引致錯選樹木、樹病橫生、樹木倒塌和經常斬樹等問題,還會影響城市的生態平衡和生態友善設計,最近的「露鳥林」事件就是一次深切的教訓。

因此,我們在上月27日舉辦了首次民間舉辦的「風後城市樹木種植研討會」,邀請了園境師、樹藝師、園境承造商協會會員、環保團體成員、樹木藝術工作者、學者、立法會議員和樹木愛好者一起參與。會上我們討論了有關城市種植的理論、設計、施工、保養和維護。誠然,城市種植問題不可能靠一兩次研討會可以解決,但由於現時的樹木管理權是根據土地業權來界定,政府多個部門都根據其土地管有劃界而擁有樹木,包括路政署、康文署、建築署、房屋署、水務署、漁護署、土木工程拓展署、渠務署等,但部門各自為政,樹木管理標準各有不同,最近甚至出現非樹木執管的部門,如食環署的分判商,以石屎填封樹根,溝通情況之混亂可見一斑。

位於大圍美田路與積輝街交界的幾棵大樹,被食環署分判商工人,用石屎填平根部。照片來源:facebook群組「民間樹木辦」(左圖)及蘋果日報(右圖)。

其次,由於香港沒有樹木法,種植標準亦由工程部門制定,加上地下的公共設施走線和馬路等設計考慮優先,因此造成樹木的泥盤非常細小和淺窄,根本不足以穩固樹木成長,導致風後連根拔起。而樹與樹之間亦大多沒有相連泥盤,樹根伸展處都被石屎圍封,樹木系統無法相互共生。當擁有樹木的各部門視樹木為負累,塌樹傷人更需承擔法律責任,各部門只想千方百計把樹木風險減低,結果變成樹木恐懼症。

今次的城市種植研討會提出了很多重要的問題,總算踏出了重要的第一步,下一步希望可以成立一個集合業界聲音的平台,與公民社會和立法會議員一起推動改變,讓樹木重新建立城市的生態系統,為生物多樣性提供基礎,建構有助可持續發展的森林城市,留給一個有生命力的香港給下一代。

眾城:城鄉共生,里山倡議

發展一詞,早已扭曲,發展仿佛就要破壞,為了所謂的繁榮,犧牲自然生態、鄉村文化、古蹟和生活。似乎發展就只有城市化發展或推土機式發展,不准選擇。即使冠以可持續發展之名,仍然是那種鋪天蓋地石屎化建築工程為本,偶以一兩處作環境補償或增加植樹等事後交數式的所謂平衡,掩耳盜鈴。隨著城市化加速,香港的原有村落文化、生態地境已經逐漸消失,由於政府沒有鄉村發展政策,只有城市發展政策,鄉村土地長期被視為城市發展的後備土地儲備庫,不少原居民早已把土地賣給發展商和囤地投機者,期待城規會批准改劃發展,或促請政府把該區納入新發展區,便可升價百倍。有業權人更加不惜採用先破壞、後發展的手段,毀滅原有的生態和古蹟價值,殺雞取卵。

這幅水牛群照片是2002年在錦田一帶的農地拍攝。美聯社

在商言商,投機囤地者旨在發財,過去由於政府沒有給予鄉村真正可持續發展的選擇,甚至用石屎包圍鄉村,令土地難以耕種、生活環境日益惡化。因此不少鄉村土地在未列入新發展區前,業主多數任由荒廢或者出租給傾泥,傳統農村風貌漸失。囤地者有重大經濟誘因想鄉村變成都市,視珍貴生態和重要古蹟為妨礙發展的絆腳石,欲除後快,鄉村地境更難維持。

可持續發展的真義其實不難明白,只是投機者埋沒良心,隱瞞事實,企圖在此搵快錢,然後自己移民到重視環境的國度,享受人生,你死你事。

幸好,愈來愈多新一代的香港市民,包括原居民和非本地人士,開始了解真正優質生活,對環境保護和生態友善、古蹟保育和本土文化有發自內心的共鳴和嚮往,而且深明竭澤而漁的城市化發展只能逞一時之快,沒有了天人合一的自然共生只會步向衰亡。所以有部份鄉村的原居民開始認同世界趨勢,與本地的環保團體和愛好鄉村文化、自然農法和生態、古蹟的市民一起推動香港的鄉村發展新模式:「構建香港里山倡議」。

里山倡議國際夥伴關係網絡定期出版刊物,探索不同的人類與自然和諧共生主題。

里山倡議一詞是日本政府與聯合國大學高等研究所(UNU-IAS)在2011年提議的《里山倡議國際夥伴關係網絡(The International Partnership for the Satoyama Initiative)》,願景是「實現人類與自然和諧共生」。我們建議在香港的傳統鄉村環境下建構里山倡議,為村落建立生態友善、資源永續的農村文化和生景。里山倡議不但有助可持續發展,更能保育鄉村文化和生態地境,同時可以帶動農林水產經濟,和高端生態旅遊經濟。

適逢其會,現在正是推動里山倡議的好時機,一方面政府已完成農業政策諮詢和生物多樣性國際公約報告,必須就著鄉郊發展和生態友善定下政策方案,環境局亦對里山倡議有興趣,二來鄉議局和不少原居民亦支持在立法會成立鄉村發展事務小組,制定鄉村發展政策,有不少村民表示希望保留鄉村文化、生態友善農業和提供民宿服務,開拓綠色經濟。三來愈來愈多香港市民支持健康生活和在地農業等可持續發展鄉郊模式。

加上近年民間已開始實踐復村計劃和生態保育項目,成績獲得肯定,譬如荔枝窩和鹽田梓的復村計劃,朗原濕地的生態管理計劃、貝澳水牛生境保育行動及置富山谷的古蹟生態保育園區改劃申請等計劃都令人鼓舞。政府方面,今年6月15日行政會議終於首次以換地方式來保育沙螺洞生態,為生態保育提供多一種可能。

過去四年我們每年舉辦一次農業論壇,從農業經濟到生態農業等課題,開始凝聚市民共識,今年6月17日我們在城市大學再次舉行農業論壇,主題正是建構香港里山倡議,講題包括:

・香港農業今昔與環境智慧
・促進農業生態系統多功能性
・后海灣魚塘保育智慧,探索可持續發展
・與自然和諧共生的荔枝窩發展模式
・水牛田與鄉郊水系統淨化
・自然保育公園以外的保育想像
・大江埔永續山林發展遠景
・論坪輋生態價值及生態標籤
・農業優先區與生態系統服務付費

結合政治、學術和專業,一起構建香港里山倡議,有您支持,建立新平台,推動城鄉共生。

眾城:被DQ了的可持續發展

//姚松炎早在2011年推動置富花園零耗能、零耗糧、零耗水與零排放的「四零」方案,又於兩年前開始力推置富山谷生態古蹟公園。這種結合文化自然資源和城市居住環境的概念,正正是城市景觀設計的重要一環。然而姚松炎把理念從倡議到實踐的行動,在業界卻未見太多討論。

在立法會的短短9個月內,這種另類發展模式的倡議在議會內外同時發揮作用。橫洲事件揭發鄉郊棕地化,鄉紳利益千絲萬縷,土地資源未能充分利用。姚松炎和朱凱廸在議會內提出橫洲三贏方案在議會外舉辦「城鄉永續發展──橫洲規劃設計比賽」,另外又連結民間力量,推廣里山倡議推動尊重生態平衡的可持續城市發展。

對於政府新出爐的大嶼山發展藍圖和香港2030+,姚松炎積極以可持續發展的角度回應並聯同倡議綠色生活的團體整合出《香港2030+》民間替代方案,另外又着力推動親水文化和單車友善城市。對於梁振英卸任前重提發展郊野公園,姚松炎譴責其藉製造發展與保育的偽矛盾,把住屋問題放於生態環境以及公共空間的對立面加強社會分化,又以專業知識拆解房屋問題的謬誤倡議合作社房屋。以上種種外國城市的案例已有不少甚至發展漸趨成熟,而香港呢?還停留在倡議(未能成功)的階段。

香港不論是自然和經濟資源亦尚算豐富,偏偏大量投資落入灰色基建。姚松炎於財委會的角色更為重要。不只以專業揭發工程撥款文件的漏洞,其辦事處亦就財委會基本工程儲備基金赤字發表研究報告,建議引入「挪威模式」設立「質量保證計劃」,控制工程超支確保撥款用得其所。//

眾城:立體規劃

香港現時的城市規劃仍然停留在二維的平面空間上,大家如果到香港城市規劃委員會的網站去瀏覽全港的法定分區計劃大綱圖,都會發現現時的圖則都只有平面圖,以不同顏色表示土地規劃用途,但除了高度限制以數字顯示外,其他有關立體三維的資料或數據均沒有提供,但實際上在附件和解釋文件內卻有大量有關立體三維的規劃限制,包括樓宇間距限制和基座與其上面大廈的不同規劃參數等。換言之,香港的第三維城市規劃規定是以純文字版來作出規範,並未能以圖像表達。

政府現時提供的城市規劃圖,都是這類平面圖。

然而,當規劃以平面為準則,很多立體規劃的設計和概念便會容易被忽略,而且在諮詢時市民和城規會委員亦難以透過文字想像到修改分區規劃大綱圖內容對整體環境的立體影響,容易做錯決定。

有關立體規劃與平面規劃對評估發展價值的影響,我曾與三位學者在2006年發表過有關地價估值偏差因素的文章[1],其中提到發展商在決定投地價格時會根據立體三維的設計所推算出來的剩餘地價,包括不同景觀樓層有不同市場價值等,但一般估價師卻多會根據平面的地盤面積和法定最高可發展樓面面積作為地價估算的基礎,往往忽略了立體的設計對地價的影響,因而往往造成評估地價時與真實投地價出現的系統性差異。

我們從過去十年109次賣地結果及其343項相關的地價評估數據資料中發現,估價比實際價格出現統計學有效的8%系統性偏低。但由於專業人士需要客觀持平,不應假設某一項設計作為估價標準,因此系統性價差恆常合理地出現。

過往如果在價格評估中計算立體三維的設計參數,所花的人力物力將會大增,因此只有有意投地的發展商願意多花精力去發掘這些地盤資訊,一般估價師在平常的估價程序也沒有資源分析相關的立體三維數據對地價的影響。

某些地方的GOOGLE MAP,已能提供立體的三維資料。網絡照片

然而,近年隨著網絡資訊快速發展,地理資訊系統已經成為差不多免費的公眾資訊,譬如GOOGLE MAP所提供的地圖,不但有平面資料,亦提供立體的建築物和街頭空間等三維資料。不過即使最先進的地理資訊系統也必須要有資料才能發揮功效,現時由於城市規劃委員會沒有提供未來規劃的立體地理電子資訊,因此所有地圖皆只有現時或過去的城市空間資料,沒有未來的城市立體空間資訊,對民間就評估城市未來的環境變化和發展潛力等分析造成困難。

最近由朱凱廸議員和我聯合舉辦的橫洲規劃設計比賽,冠軍得獎者之一的建築師楊友仁先生在其設計的「演化橫洲」中,就提出了這項重要的立體分區規劃大綱切面圖(Outline Zoning Sections, OZS)的政策改善建議,補足現時的平面分區規劃大綱圖(Outline Zoning Plans, OZP)的不足。他的設計有一大特色,就是把住宅部份以平台設計形式,把車路放在平台下面,令人車分隔,可改善空氣和行人安全。

冠軍得獎團隊設計的「演化橫洲」把住宅部份以平台設計形式,把車路放在平台下面。照片由筆者提供

但這些以分層規劃不同用途的設計,均必須透過立體三維的規劃圖則方可清楚顯示規劃的狀況和效果,而不可單以文字交代規劃的立體要求。

今次舉辦的規劃設計比賽,不但為橫洲的規劃設計帶來很多有建設性的規劃概念,對我們向運房局局長商討橫洲發展三贏方案亦有幫助;更令人喜出望外的是,今次比賽能為香港的整體規劃政策提出改善方案,別具意義。

由於城市規劃的分區計劃大綱圖一般由規劃署人員負責,完全屬政府內部工作,公眾和專業人士難以了解規劃工序和規劃政策,遑論提出改善方法,今次比賽可算是香港民間首次舉辦的規劃設計比賽,打破了規劃概念只由政府部門一手包辦的由上而下作風,更加開啟了透過比賽來開展城市規劃的新方式,希望政府日後能夠採納規劃比賽作為城市規劃的程序,好比建築設計比賽一樣為城市規劃帶來更多姿多彩的新穎概念,為改善城市生活帶來更有效和多元的設計點子。

最後,如果城規會的分區計劃大綱圖可以好像GOOGLE MAP一樣提供立體圖像,把未來城市的規劃參數放入立體地圖資訊系統,不但對規劃諮詢帶來重大的資訊改善,更讓市民可以比較過去、現在和未來的城市規劃改變,對生活的影響,從而提出更好的規劃建議。我的「城市未來」團隊將會以港島的一個小區作為實踐,明年初在展覽會為大家介紹城市的未來立體規劃資訊呈現建議。

參考:[1] Yiu, C.Y., Tang, B.S., Chiang, Y.H. and Choy, L.H.T. (2006) Alternative Theories of Appraisal Bias, Journal of Real Estate Literature 14(3), 321-344

眾城:DQ與專業教育

//但自從去年姚教授當選立法會議員後,引發其他人更為活躍參與社會事務,在之後的特首選委選舉中更見到一番新氣象,年輕人對未來多了想像,亦多了熱誠。過往此界別的立法會議員多是向政府官員反映專業團體的聲音,或建立溝通平台讓專業團體向官員表達。姚教授卻發起或促進了不少項目,如屯門河活化、橫洲設計比賽、里山倡議等,這些都並非為業界爭取什麼實質利益,對象亦不只限於專業團體或官員,還包括非政府組織和其他持份者,似乎把專業應有而崇高的理念和利他主義重新帶到一眾的專業人士身上。隱隱覺得這種把專業,廣大市民,和社會政治環境連在一起的運作模式,正正就是社會科學理論中專業教育必不可少的元素,亦是專業能在社會繼續健康發展的必要養分。//

Book Review: Housing Wealth is NOT Real Wealth

Philip Coggan (2011) Blowing Bubbles, Ch. 7, pp134-152, Paper Promises: Money, Debt and the New World Order, US: Allen Lane.

“Indeed, the whole notion that we can all get rich by owning houses makes no sense. What does rich mean? It means that you are better off than other people. To put it another way, you have a better claim on resources than others. If house prices go up faster than economic growth, we have inflated the claims, nor the resources. If 70 per cent of the population are homeowners a rise in house prices can only make them better off than the non-property-owning 30 per cent. You get rich by owning an asset (usually a business) that the vast majority of the population does not own. And of course you can only turn your housing investment into cash by selling it; but if all (or even a significant proportion) 70 per cent of the home-owning population wished to sell, prices would collapse.

In a paper called ‘Housing Wealth Isn’t Real Wealth’*, the economist Willen Buiter gave a neat analogy. A fall in the price of coconuts makes coconut exporters worse off – i.e. those who produce more coconuts than they consume – and it makes importers better off (i.e. those who consume more coconuts than they produce). But at the aggregate level, it makes no difference to the nation’s wealth. A fall in house prices hurts the old – i.e. those people for whom the value of their houses exceeds the expected value of the housing services they will consume over the rest of their lifetime (the rents that they would pay were they not homeowners). But it boosts the wealth of the young, who will need to consume a lot of housing services (pay a lot of rent) over the rest of their lives.

If there is a shortage of houses, then building a new ones would improve national welfare. But, except for the very rich who might want an apartment in central London, houses are not things that people from other economies tend to wish to buy. In general, economic welfare improves when we create tradable goods and services pharmaceuticals, manufactured goods, video games or raw materials. …

In short, a belief that a nation can prosper from higher house prices makes one think of the mythical island where every household earned its living by taking in its neighbour’s washing. …

But such truths are easy to forget in a bubble. The key to asset bubbles is that the link between higher debt levels and higher prices is self-reinforcing. When people borrow money to buy a house and it goes up in price, they feel richer. They feel smart. They tell their friends. Those friends start fantasizing about the gains they would make if they bought a house. The willingness to borrow goes up.

At the same time, the banks also feel good about their lending decisions. Assuming they have lent money at a sensible rate (one that is higher than their cost of funding), the banks will make money provided the borrower keeps up the monthly payments and is able to repay the capital. …

rent cannot rise faster than incomes for long before no one can afford to rent. On the same basis, if house prices outstrip GDP, more and more of a homebuyer’s income must go to service the mortgage. This cannot last.

Of course, in the short term, changes in interest rates, lending practices and the rest can cause house prices to overshoot.

英國下議院討論跟進英國人被拒入港一事

UK summons Chinese ambassador after human rights activist barred from entering Hong Kong

中文報導:http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/news/20171017/57344512

English Version Report: https://www.hongkongfp.com/2017/10/17/just-uk-summons-chinese-ambassador-human-rights-activist-barred-entering-hong-kong/

內有短片轉播英國下議院討論英國人被拒入港一事。

英國保守黨人權委員會副主席羅哲斯(Benedict Rogers)早前被拒入境香港,英國外交部國務大臣田銘祺(Mark Field)於下議院會議上回應議員質詢,重申外交部非常關注事件,又批評羅哲斯被拒入境是漠視一國兩制,已就此事傳召中國駐英大使。

當地時間周二上午,英國保守黨人權委員會主席Fiona Bruce在下議院會議上指出,銅鑼灣書店股東及店長等五人「被失蹤」、民選議員被判入獄,以及羅哲斯被拒入境,反映本港的一國兩制持續被侵蝕,質詢英國外交部有何行動。田銘祺回應,英國與香港的關係仍然緊密,外交部非常關注羅哲斯被拒入境,認為此舉「絕對漠視一國兩制(absolute disregard of the “One Country, Two Systems” principle)」。他指,外交部已在近日傳召中國駐英大使

“However, I very much accept her position that we are very concerned that Ben Rogers, a UK national, was denied entry to Hong Kong on October 11 – [an] absolute disregard of the ‘One Country, Two Systems’ principle,” he said.

 

Preservation of Chi Fu Valley 2

According to the Consultant’s report ():

The following are the 5 drawings of Tree Survey in Chi Fu Valley Area, showing the important trees which will be felled, retained or transplanted, due to the housing development project.

Tree Survey 1Tree Survey 2Tree Survey 3Tree Survey 4Tree Survey 5

The following drawing shows the locations where the important species are found:

Species Found Location.jpg

The last one shows the landscape master plan for the development project

Landscape Master Plan.jpg

See also Preservation of Chi Fu Valley 1, at https://ecyyiu.wordpress.com/2017/10/16/preservation-of-chi-fu-valley/

Blog at WordPress.com.

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